¿Qué barrios de Madrid y Barcelona son los mejores para comprar una vivienda y alquilarla después?

La prima de riesgo inmobiliaria o por qué los barrios más seguros son los menos rentables para invertir en vivienda.

Ésta es la pregunta que se hacen muchos ahorradores que ven en el inmobiliario un oasis de rentabilidad en un mercado donde escasean las alternativas de inversión.

Sin embargo, no hay una única respuesta aceptada: todo depende del nivel de riesgo que esté dispuesto a asumir. La teoría del mercado dice que cuanto mayor es la rentabilidad de un activo, mayor es el riesgo que corren los inversores. Es como lo que sucede con los inversores, que exigen más o menos interés a los países por comprar su deuda pública. Alemania, apenas paga un 0,4% por su bono a 10 años, mientras que España debe ofrecer un 1,6% y Namibia, Turquía, Pakistán o Egipto, más del 10%.

Y si hay un concepto que resume el peligro que asume un inversor al comprar deuda de un país ese es el de la famosa ‘prima de riesgo’, que mide la distancia que separa al rendimiento de un bono cualquiera con el de Alemania, considerado un país extremadamente solvente y, por tanto, un refugio para el capital internacional. En el caso doméstico, la prima de riesgo de España ronda los 120 puntos básicos, mientras que en Turquía o Egipto ronda los 1.800.

Y esta teoría también se puede aplicar al sector inmobiliario, donde también tenemos barrios que ofrecen mayor o menor rentabilidad dependiendo de los riesgos que entrañan. A grandes rasgos, el barrio de Recoletos en Madrid podríamos entenderlo como libre de riesgo, pero el que menos rentabilidad ofrece al inversor. Es la Alemania del mercado de la vivienda en alquiler, un símbolo de garantía y fiabilidad, pero que supone una merma de los potenciales beneficios que se pueden conseguir con la compra de una casa en dicha zona para arrendarla después. El Viso o Jerónimos en la capital y Galvany en Barcelona son los otros tres barrios más conservadores. En cambio, las zonas más humildes de ambas ciudades permiten obtener mayores rendimientos, aunque el inversor se podría enfrentar a algunos problemas.

“A los barrios les ocurre como a los países. Unos tienen mayor riesgo que otros porque los inversores asignan consciente o inconscientemente una mayor probabilidad de que ocurran determinados acontecimientos que pueden afectar de manera adversa al rendimiento de la inversión”, explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.

Si en el caso de los países el principal riesgo es la quiebra del país y una posible quita de la deuda, en el ladrillo los más destacados son el impago por parte del inquilino, la ocupación ilegal de la vivienda, el subarrendamiento, los desperfectos que puede sufrir el inmueble, la alta rotación de inquilinos, la desocupación, la inseguridad jurídica o los cambios legislativos. Así, cuanto mayor sean el impacto en los resultados y la probabilidad de que todo esto ocurra, mayor será la prima de riesgo que aplique el inversor. Por tanto, quien no esté dispuesto a asumir todos esos riesgos, debería buscar unos barrios más conservadores, en los que se sacrifica rentabilidad a cambio de tranquilidad.

Madrid: Recoletos es el gran refugio y San Cristóbal, el más arriesgado

Según idealista/data, los tres barrios que ofrecen más garantías al inversor son Recoletos, El Viso y Jerónimos, que son comparables a la locomotora alemana. En ellos se puede obtener una rentabilidad bruta cercana al 3,3%-3,4% sin apenas riesgos.

En la capital también destacan otros barrios como Conde Orgaz-Piovera (Hortaleza), Castellana (Salamanca) o Campo de las Naciones-Corralejos (Barajas), con una prima de riesgo inferior a los 40 puntos básicos. Sería algo así como invertir en bonos de Suecia, Austria, Finlandia o Francia. Sol, Goya y Chueca también están en la lista de zonas de Madrid en las que el rendimiento es inferior a la media de la capital (5,1%). En esos casos, la prima de riesgo equivale a la de Eslovenia o Lituania (que están por debajo de los 100 puntos básicos).

Para encontrar una rentabilidad superior al promedio, el inversor tendría que buscar un inmueble en barrios mucho menos seguros que los anteriores. Por ejemplo, Ventas (en el distrito de Ciudad Lineal), el barrio del aeropuerto (distrito de Barajas) o en la zona de Vista Alegre (Carabanchel), que serían equivalentes a comprar bonos de Croacia, Hungría o Marruecos al asumir una prima de riesgo de entre 170 y 360 puntos básicos respecto al todopoderoso Recoletos.

Pero hay otros barrios que registran un ‘spread’ todavía más alto y una rentabilidad superior al 8%. Se trata de San Diego y Entrevías (en el distrito de Puente de Vallecas), y de San Andrés y San Cristóbal (en Villaverde). Los datos de mercado apuntan a que sus rentabilidades se sitúan entre el 8,2% y el 10,7%, aunque sus primas de riesgo se disparan por encima de los 490 puntos básicos: son equivalentes a las de Vietnam, Jordania, Mauricio o Filipinas.

Barcelona: Galvany es el refugio y La Trinitat Vella, el más arriesgado

En el caso de Barcelona, solo hay un barrio que puede hacer sombra a Recoletos en términos de seguridad: se trata de Sant Gervasi-Galvany ((distrito de Sarrià-Sant Gervasi), con una rentabilidad del 3,4% y una prima de riesgo de apenas 6 puntos básicos respecto a Recoletos.

Y si en la capital encontrábamos hasta 12 barrios con un riesgo inferior a 40 puntos, en la capital catalana solo existen cuatro: Galvany, Pedralbes (distrito de Les Corts), Les Tres Torres (Sarrià-Sant Gervasi) y La Dreta de L’Eixample (en Eixample). Invertir en ellos es equivalente en términos de riesgo a comprar bonos de Holanda o Finlandia, que son países muy solventes para los inversores, aunque no tanto como Alemania.

Con una rentabilidad inferior a la media de la ciudad (5%) también están barrios tan conocidos como Diagonal Mal o La Vila Olímpica del Poblenou (ambos en el distrito de Sant Martí, y con una prima de riesgo inferior a 50 puntos, en línea con Bélgica), La Sagrada Familia (que se encuentra en el distrito de Eixample y tiene una prima cercana a los 100 puntos, como Lituania), Vila de Gràcia (en el distrito de Gràcia y con un riesgo similar al de Reino Unido) o El Gòtic (en el distrito de Ciutat Vella y una prima de riesgo cercana a la de España).

Según idealista/data, para encontrar un rendimiento por encima del promedio habría que irse a Sants-Badal (distrito de Sants-Montjuïc) lo que sería como comprar bonos de Croacia, o a El Carmel (en el distrito de Horta Guinardó), cuyo comparable en lo que a riesgo se refiere sería Marruecos; ya que cuenta con una prima de riesgo de unos 280 puntos básicos sobre Recoletos. Pero sin duda los dos barrios que ofrecen las rentabilidades más altas de todo Barcelona son Ciutat Meridiana (en el distrito de Nou Barris) y La Trinitat Vella (ubicado en Sant Andreu), cuyo riesgo equivale al que tiene Islandia para los inversores internacionales. Esto supone ‘pagar’ una prima de más de 500 puntos básicos respecto a los barrios más conservadores.

“Es fundamental explicar bien este tipo de conceptos a los pequeños inversores, normalmente menos informados, porque mientras en bonos a 10 años puedes escalar la inversión y tienes opción a diversificar el riesgo invirtiendo en varios países, la inversión inmobiliaria depende del precio de compra del inmueble. Se da la paradoja de que los ahorradores sólo pueden optar a invertir en las zonas más humildes porque tienen los precios más bajos y no pueden permitirse comprar en las zonas de menor riesgo, que son mucho más caras. En resumen, si nos preguntarnos por qué los grandes inversores no compran para alquilar todo lo disponible en San Cristóbal (Madrid) o La Trinitat Vella (Barcelona) con la rentabilidad tan alta que ofrecen, la respuesta es sencilla: porque no están dispuestos a asumir ese riesgo”, añade Encinar.

Analizar el mercado, imprescindible

Por tanto, los expertos recomiendan a los inversores tener en cuenta el nivel de rentabilidad/riesgo asociado a la compra de una vivienda para destinarla al alquiler según la zona, y analizar algunos datos de mercado.

“Para calibrar el riesgo una opción es dejarse llevar por la intuición, pero es recomendable conocer algunas métricas de la zona como la demanda, la competencia, la volatilidad, las previsiones o la tasa de esfuerzo de alquiler (es decir, cuántos ingresos mensuales se deben destinar al pago de alquiler). Tampoco hay que olvidar que, aunque en medios se suele hablar siempre de rentabilidad bruta, el inversor debe tener en cuenta los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble para calcular la rentabilidad neta de la inversión, como los impuestos, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de gestión”, concluye el jefe de estudios de idealista.

Datos de cada barrio de Madrid

Barrio de MadridRentabilidad brutaPrima de riesgoPaís equivalente
Recoletos3.3%0Alemania
El Viso3.3%2Alemania
Jerónimos3.4%9Alemania
Palomas3.5%21Suecia
Almagro3.5%22Suecia
Atalaya3.6%25Austria
Sanchinarro3.6%29Finlandia
Conde Orgaz-Piovera3.6%31Finlandia
Castellana3.6%31Finlandia
Nueva España3.7%35Francia
Campo de las Naciones-Corralejos3.7%37Francia
Valdemarín3.7%38Francia
Fuentelarreina3.7%42Belgica
Legazpi3.7%42Belgica
Horcajo3.7%43Belgica
Valdebebas – Valdefuentes3.8%43Belgica
Las Tablas3.8%47Belgica
Arapiles3.8%49Taiwán
Ibiza3.8%50Taiwán
Aravaca3.8%51Taiwán
Montecarmelo3.8%51Taiwán
La Paz3.8%52Taiwán
Virgen del Cortijo – Manoteras3.8%52Taiwán
Bernabéu-Hispanoamérica3.8%53Taiwán
Mirasierra3.9%53Taiwán
Salvador3.9%55Irlanda
Colina3.9%59Irlanda
Estrella4.0%67Eslovaquia
Lista4.0%69Eslovaquia
Costillares4.0%72Eslovaquia
Trafalgar4.1%74Eslovenia
Chueca-Justicia4.1%76Eslovenia
Palacio4.1%78Eslovenia
El Plantío4.1%78Eslovenia
Alameda de Osuna4.1%78Eslovenia
Prosperidad4.1%78Eslovenia
Rosas4.1%79Eslovenia
Nuevos Ministerios-Ríos Rosas4.1%83Lituania
Gaztambide4.2%88Lituania
Goya4.2%89Lituania
Arroyo del Fresno4.2%90Lituania
Sol4.2%91Lituania
San Juan Bautista4.2%92Lituania
Imperial4.2%92Lituania
Vallehermoso4.3%95Lituania
Fuente del Berro4.3%95Lituania
Cuatro Caminos4.3%96Lituania
Ciudad Universitaria4.3%97Reino Unido
Timón4.3%97Reino Unido
Adelfas4.3%99Reino Unido
Guindalera4.3%102Reino Unido
Argüelles4.4%105Reino Unido
Huertas-Cortes4.4%106Reino Unido
Niño Jesús4.4%109Malta
Cuzco-Castillejos4.4%110Malta
Pau de Carabanchel4.5%114Malta
Castilla4.5%116Malta
Malasaña-Universidad4.5%117Malta
Casa de Campo4.5%117Malta
Acacias4.5%117Malta
Valdebernardo – Valderribas4.5%120España
Peñagrande4.6%124España
Chopera4.6%128España
Pacífico4.7%134España
Delicias4.7%136Portugal
Rejas4.7%136Portugal
Marroquina4.7%142Portugal
Concepción4.7%143Portugal
Palos de Moguer4.8%145Portugal
Ciudad Jardín4.8%145Portugal
Pilar4.8%150Portugal
Canillas4.9%159Noruega
Ventilla-Almenara4.9%162Noruega
Lavapiés-Embajadores5.0%165Noruega
Pinar del Rey5.0%166Noruega
San Pascual5.0%168Noruega
Valdezarza5.1%177Croacia
Pavones5.1%178Croacia
Ensanche de Vallecas – La Gavia5.1%182Corea del Sur
Casco Histórico de Barajas5.1%182Corea del Sur
El Cañaveral – Los Berrocales5.2%189Corea del Sur
Santa Eugenia5.3%201Canadá
El Pardo5.4%211Singapur
Aluche5.5%219Nueva Zelanda
Quintana5.6%227Australia
Ventas5.6%230Australia
Apóstol Santiago5.6%230Australia
Cuatro Vientos5.7%235Tailandia
Bellas Vistas5.7%240Tailandia
Vinateros5.8%246Tailandia
Butarque5.8%249Tailandia
Valdeacederas5.8%251Tailandia
Media Legua5.8%253Tailandia
Pueblo Nuevo5.9%260Estados Unidos
Berruguete5.9%262Estados Unidos
Opañel6.0%268Estados Unidos
Palomeras sureste6.0%272Estados Unidos
Simancas6.1%275Polonia
Almendrales6.1%276Polonia
Tres Olivos – Valverde6.1%278Marruecos
San Fermín6.1%281Marruecos
Buena Vista6.1%281Marruecos
Águilas6.2%288Marruecos
Casco Histórico de Vallecas6.2%290Marruecos
Canillejas6.3%294Marruecos
Fontarrón6.3%298Italia
Campamento6.3%299Italia
Moscardó6.3%302Italia
Comillas6.3%302Italia
San Isidro6.4%307Italia
Los Rosales6.5%314China
Los Cármenes6.5%322China
Ambroz6.6%326China
Puerta del Ángel6.6%327Hungría
Aeropuerto6.7%340Hungría
Puerta Bonita6.7%342Hungría
Orcasitas6.8%344Hungría
Vista Alegre6.8%352Hungría
Abrantes6.9%354Hungría
Palomeras Bajas6.9%359Hungría
Casco Histórico de Vicálvaro7.0%364Hungría
Lucero7.0%369Malasia
Hellín7.0%370Malasia
Zofío7.1%380Malasia
12 de Octubre-Orcasur7.1%382Malasia
Amposta7.2%388Qatar
Portazgo7.3%395Grecia
Los Ángeles7.4%408Grecia
Arcos7.5%419Grecia
Numancia7.6%424Chile
Pradolongo7.6%429Chile
San Diego8.2%491Vietnam
San Andrés8.4%508Mauricio
Entrevías9.6%625Jordania
San Cristóbal10.7%737Filipinas

 

Datos de cada barrio de Barcelona

Barrio de BarcelonaRentabilidad brutaPrima de riesgoPaís equivalente
Sant Gervasi – Galvany3.38%6Alemania
Pedralbes3.43%11Holanda
Les Tres Torres3.63%31Finlandia
La Dreta de l’Eixample3.63%31Finlandia
Sarrià3.74%42Belgica
La Vila Olímpica del Poblenou3.78%46Belgica
Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou3.80%48Belgica
L’Antiga Esquerra de l’Eixample3.81%49Taiwán
La Salut3.82%50Taiwán
Sant Gervasi – La Bonanova3.86%54Bulgaria
La Maternitat i Sant Ramon3.99%67Eslovaquia
Les Corts4%68Eslovaquia
El Fort Pienc4.01%69Eslovaquia
Sant Antoni4.04%72Eslovaquia
La Nova Esquerra de l’Eixample4.04%72Eslovaquia
Navas4.13%81Lituania
La Sagrada Família4.23%91Lituania
El Baix Guinardó4.25%93Lituania
El Putxet i el Farró4.37%105Reino Unido
Vila de Gràcia4.39%107Reino Unido
El Camp d’En Grassot i Gràcia Nova4.45%113Malta
El Poble Sec – Parc de Montjuïc4.50%118España
La Vall d’Hebron – La Clota4.51%119España
El Parc i la Llacuna del Poblenou4.53%121España
El Poblenou4.56%124España
El Gòtic4.57%125España
El Clot4.58%126España
Vallcarca i els Penitents4.64%132España
La Font d’En Fargues4.65%133España
Sant Pere – Santa Caterina i la Ribera4.67%135España
El Guinardó4.71%139Portugal
Sant Andreu4.80%148Portugal
Horta4.82%150Portugal
La Font de la Guatlla4.82%150Portugal
El Camp de l’Arpa del Clot4.83%151Portugal
El Coll4.87%155Portugal
La Bordeta4.87%155Portugal
La Sagrera4.99%167Noruega
Sants5.03%171Croacia
Hostafrancs5.03%171Croacia
El Congrés i els Indians5.07%175Croacia
Provençals del Poblenou5.08%176Croacia
Vilapicina i la Torre Llobeta5.11%179Croacia
Sants – Badal5.14%182Corea del Sur
Vallvidrera – El Tibidabo i les Planes5.25%193Israel
La Barceloneta5.29%197Israel
Sant Martí de Provençals5.32%200Israel
La Guineueta5.38%206Hong Kong
La Verneda i la Pau5.42%210Singapur
El Raval5.47%215Singapur
Porta5.59%227Australia
El Besòs5.63%231Australia
Baró de Viver5.73%241Tailandia
La Marina del Port5.75%243Tailandia
Zona Franca – Port5.76%244Tailandia
Can Baró5.77%245Tailandia
Sant Genís Dels Agudells – Montbau5.84%252Tailandia
La Prosperitat5.99%267Estados Unidos
La Teixonera6.05%273Polonia
El Carmel6.26%294Marruecos
La Marina del Prat Vermell6.46%314China
El Bon Pastor6.66%334Hungría
Can Peguera – El Turó de la Peira6.84%352Hungría
Verdun7.15%383Malasia
Les Roquetes – Canyelles7.65%433Chile
La Trinitat Nova7.78%446Chile
Ciutat Meridiana – Torre Baró – Vallbona8.59%527Islandia
La Trinitat Vella8.79%547Islandia

 

Fuente: Idealista



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